对于刚过去的2023年的房地产来说，可谓“政策大年”。我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足，需要优化结构和提升品质。城市发展也由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。

步入存量提质阶段

城市更新大时代来临

近年来，国家层面关于城市更新的政策调控密集出台。截至2023年年末，我国城市化率已攀升至66.16%，城市发展从此前的增量扩张阶段步入存量提质新时期，城市更新的紧迫性日益凸显。我国城市更新市场潜力巨大，从国家到地方各级政府纷纷推出相关政策，企业纷纷抢抓城市更新这一发展机遇。

2023年7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，从政策制定到具体部署，一系列政策措施密集出台，城中村改造步入快速发展轨道。2023年10月末，中央金融工作会议首次提出“三大工程”建设，其中城中村改造占据一席。由此可见，城中村改造将成为未来城市更新的重要组成部分。

据全国投资估算，我国新一轮城中村改造年均投资规模约为1万亿元；若以10年为改造周期，全周期投资额将高达10万亿元。在政策端持续利好的背景下，我国城市更新及城中村改造市场空间巨大，发展前景广阔。

产业园区体量向上、运营向优

产业园区，作为产业聚集的载体，是我国区域经济发展和产业结构升级调整的重要空间承载形式。它肩负着创新资源的聚集、新兴产业的培育以及城市化建设的推动等重要使命。据数据显示，到2023年，我国产业园区总量已超过8万个，全国开发区核准面积超过180亿平方米，国家级经开区和高新区创造的生产总值占比超过26%。

然而，近五年的产业园区数据显示，市场活力不足成为痛点，产业服务发展成为趋势。从“量”的角度来看，未来增长空间依然存在；从“质”的角度来看，这促使园区营收结构转向其他细分赛道。

根据数据分析趋势，在收入增速放缓、利润持续低位的压力下，园区运营商不得不打破原有思维，寻找新赛道，寻找新的利润增长点。数据显示，园区综合服务收入持续上涨，五年来增长近9倍，成为新的亮点。园区板块收益逐渐从前端向后端延伸，产业园区运营商逐渐重视产业服务发展，并借此实现园区的可持续发展。

商办写字楼，空置持续承压

根据数据显示，2023年，我国商业办公楼市场的新增供应呈现出整体增长的态势。一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及新一线城市如杭州和重庆等地的写字楼市场新增供应量均超过了2022年，其中四个城市的新增量甚至超过了2021年和2022年。然而，这一繁荣景象背后，市场也面临着新的挑战和压力。

租金下滑、空置率上升已经成为办公市场近两年的关键词。在未来，不确定性因素仍然存在，市场整体将处于缓慢恢复阶段。在这样的背景下，商办市场需求来源将从增量驱动转向存量驱动，将进一步推动战略性新兴产业增量机会，寻找新的增长点和优化商业运营模式将成为关键所在。

REITs为商业不动产带来新机遇

另一方面，2023年中国优质零售物业开始复苏，市场整体发展趋势向好。疫情后，国内居民消费习惯、生活方式和价值观的转变，促使消费结构发生趋势性变化。消费场景的恢复带动服务型消费，演艺、旅游、体育、餐饮等领域呈现出高速增长。因此，商业运营模式需要不断适应消费群体的变化，尝试引入新业态和新服务，如集市、文旅、IP等，为客户提供契合的消费场景体验，推动专业化运营变得尤为重要。

值得一提的是，2023年10月，我国证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，包括百货商场、购物中心、农贸市场等。截至同年12月，首批4支消费基础设施公募REITs均已正式获批。这一政策举措在回归REITs底层资产本源（即商业地产）的同时，也为消费类REITs的实施提供了可能。

消费类REITs的实施可以盘活优质消费类基础设施存量资产，进一步促进消费升级。未来，这将引导更多资金用于改善和升级存量项目，提升购物和零售体验，满足消费者不断增长的消费需求。同时，消费类REITs也有望加速商业地产现代化进程，推动我国商业市场朝着更加健康、可持续的方向发展。

深化数实融合，提升产业竞争力

随着我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，不动产行业翻开新的发展篇章，行业机遇在时代变革中被再次孕育。在此进程中，数字经济成为重要引擎，推动实体经济和数字经济的融合发展，提升产业竞争力。

数字科技与不动产特色场景深度结合，产生创新场景应用和新的产业发展模式。不动产企业核心能力通过数字技术得到提升，同时数字科技也助力企业开源、合规、降本、增效。城市化率提升，产品形态需适配，持有型综合类不动产将迎来快速发展。行业逻辑从开发模式转向轻重分离的资管模式，资产管理能力成为企业核心能力。

后地产时代的破局之道

2024新章已起，我国企业将面临城市化进程带来的发展模式调整。发展如同一架飞机在空中换引擎，既要保持高速前进，又要确保平稳过渡。为了适应这一变革，企业需秉持“极限聚焦、垂直多元、向上包围、开辟新赛道”的发展策略，这将成为转型破局的关键聚焦点。这意味着企业需要在保持核心竞争力的同时，积极拓展多元化业务，探索出一条符合时代特征和市场需求的发展之路。

在这个充满挑战和机遇的时代，我们要用战斗的心态去面对每一天。转型之路艰难，破局更是不易，但我们必须坚定地勇往直前。只有不断创新、积极调整，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。